한국수입으로 캐나다 집사기

안녕하세요.

돈되는 정보만 알려드리는 영리치먼드입니다. 

아빠가 여전히 한국에서 일을 하시고 엄마와 아이들만 캐나다에 유학으로 와 계신분들이 많이 있습니다. 이 분들 중에 가끔 이 질문을 하십니다. ‘한국 수입으로 여기 캐나다에서 모기지를 받아서 집을 살 수 있나요?’. 간단히 답 먼저 말씀 드리면 ‘네, 가능합니다.’

 

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가장 먼저 모기지를 빌려 주는 렌더 lender (모기지를 빌려 주는 은행 또는 모기지 회사)의 입장에서, ‘모기지를 내 줄지 내 주지 말지’를 결정하는 가장 중요한 4가지가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 수입 income
   일정한 수입이 있어야 매달 모기지를 낼 수 있을테니 고정 수입이 있는 사람인지를 먼저 보겠죠. 연간 보통 세금 전의 수입 즉 Gross income의 약 5배의 모기지를 받을 수 있다라고 생각하고 계획을 시작 하시면 되는데 렌더마다 다르고 그리고 개인의 부채 상황에 따라 5배가 안 될 수도 있고 그 이상을 받으실 수도 있겠습니다.
2. Down payment
   잊지 마셔야 할 것이 있습니다. 모기지를 끼고 집을 사실 경우 타이틀 즉 집문서 상에는 선생님이 집 주인으로 나오지만 실제 그 건물의 가치를 가장 먼저 돌려 받는 주체는 선생님이 아니고 모기지를 빌려준 렌더입니다. 매달 내야하는 모기지를 못 낼 경우, 렌더는 그 집을 시장에 팔아서 일단 자기가 투자했던 만큼의 모기지를 회수해야 것이 최우선입니다.
   
   예를 들어, 어떤 집을 A가 BMO에서 $80,000 모기지을 받고 $20,000 다운페이를 해서 $100,000에 샀다고 가정을 하죠. 안타깝게도 A가 직업을 갑자기 잃어서 매달 모기지를 못 내게 되서 default를 하게 되었습니다. 이 경우 은행이 이 집을 Power of Sale로 팔았는데 $90,000 밖에 못 받았어요. 그럼 $90,000 중 이 집을 시장에 내 놓고 팔기 위해 발생한 브로커, 변호사 비용을 $7,000라고 하면 이 $7,000를 빼고 남은 돈에서 BMO가 가정 먼저 $80,000를 가져 갈 것이고 최종으로 남은 $3,000만 홍길동이 가져가겠죠.
   그렇기에 렌더 입장에서 Down payment 많은 한 집 일수록 렌더의 위험이 그만큼 줄어 드는 것이죠.
3. 신용 Credit
   A이라는 친구가 대기업 부장이라서 돈을 잘 벌어요. 그런데 이 A가 선생님에게 돈을 빌려 달라고 하는데 이 친구가 약속을 안 지키기로 친구들 사이에서 소문이 나 있다면, 선생님은 홍길동에게 돈을 빌려 주시겠습니까? 이 친구가 돈을 잘 버는 것과 상관없이 신용 때문에 못 빌려 주겠죠.
   렌더도 마찬가지입니다. 고정 수입이 많아도 약속을 잘 지키지 않는 사람이라면 모기지를 못 내 주겠죠. 그러니 신용점수가 매우 중요한 것입니다. 참고로 최소 680점 이상으로 관리를 해 주시는 것이 중요합니다. 
4. 집 Property
   마지막으로 중요한 요소 하나는 돈을 빌려 주는 담보가 되는 집입니다. 우리는 Subject property라고 지칭을 하는데요, 담보가 담보로서의 가치가 있는지가 중요하겠죠. 셀러스의 마켓에서 10개 이상의 멀티 오퍼가 붙은 집을 홍길동이 $800,000에 오퍼를 넣어서 샀다고 하죠. 그런데 그 동네 비슷한 유형의 집들이 최근 일년 모두 대부분 $600,000에 거래가 된다면 렌더는 그 집의 가치를 $800,000로 안 쳐 줄 수도 있습니다. 그러면 예상했던 만큼의 모기지를 못 받고, 클로징을 못해 결국 집을 못 사겠죠. 참고로 렌더가 모기지 심사할때 담보가 되는 집의 감정평가 appraisal 을 이런 이유로 하는 것이죠.

정리하면 수입, 신용, Down payment, 집의 시장가 이 네가지를 평가해서 렌더가 모기지를 줄지 말지를 결정한다는 것을 이해하시면 모기지를 받기 위해 준비하시는데 도움이 되실 것입니다.

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자 그렇다면 본 주제로 돌아가서, 한국 수입으로 집사기 위한 방법을 알아보겠습니다. 

캐나다가 아닌 한국에서 주수입원이 있다 할지라도 위의 4가지가 만족이 되면 캐나다에서 모기지를 받으시는데 문제가 없겠습니다.

 

1. 수입증명

한국에서의 수입증명은 재직증명서 (Letter Of Employment), 월급명세서 (Paystub), 2년치 국세청소득신고자료 (Certificate of Income)등으로 하시면 됩니다. 혹시 한국에서 연금을 받고 계시다면 연금 증명서 (Certificate of Retirement Benefit), 연금 통장 입금내역서 등의 서류를 준비해야 겠습니다.

 

그리고 또 한가지, 요즘은 국제화 시대라서 엄마와 아이들은 캐나다에서 유학 중인데 아빠는 미국이나 다른 나라에서 일을 하는 경우가 있을 수 있습니다. 렌더마다 약간 다를 수 있지만 통상적으로 수입이 충분할 경우, 캐나다 내에서의 수입 기준으로 집 값의 80%까지 대출이 가능하십니다. 그런데 캐나다가 워낙 미국하고 거래도 많고 같은 언어를 쓰고 있다 보니 미국에서의 수입도 집 값의 80%까지 대출이 가능하십니다. 여기서 한국사람에게 좋은 소식 하나: 한국에서의 수입도, 수입이 충분히 높다고 가정시, 80%까지 가능하다는 사실입니다. 

 

허나, 그 이외 다른 나라들에서 발생하는 수입으로는 최대 집 값의 65%까지 밖에 못 받을 수도 있습니다. 즉 적어도 35%의 다운페이를 준비해야 하는 것이죠. 꼭 전문가와 상의 후 자금 계획을 세우셔야 겠습니다.

 

2. 신용도

한국의 수입을 사용해서 모기지를 신청하시다면 한국의 신용점수가 필요합니다. 한국 신용점수는

www.credit.co.kr/

에서 확인이 가능해보시길 바랍니다. 여기서 신용점수를 확인하면 한국에 부채가 있을 경우 그 부채들도 다 보고서에 포함되어 나옵니다. 이 경우 부채비율에 영향을 주어 모기지 받을 수 있는 금액을 낮추게 됩니다. 부채가 있으실 경우 미리 미리 갚아서 이 보고서에 포함이 안되게 준비하시는게 좋겠습니다.

 

3. 다운페이먼트

다운페이를 할 돈이 정상적으로 모아진 금액인지도 중요합니다. ‘내가 돈을 어떻게 모았던 은행이 무슨 상관이야? 어쨌든 현재 내가 내집 살 때 쓸 수 있는 돈인데 말야’ 라고 생각하실 수 있습니다. 그럼 왜 렌더들은 The Source of Down Payment 를 중요하게 여길까요? Anti-money Laundering And Terrorist Financing Laws 라는 법을 지켜야 하는 의무가 있기 때문입니다. 렌더는 어떤 돈이 테러리스트나 범죄자에 의해서 불법적으로 모아진 것이 아니라는 것을 증명하는 서류를 가지고 있어야 합니다. 오늘 홍길동이 나쁜 놈이 자주되네요. 예를들어 홍길동이 마약을 팔아 $500,000 벌어서 그 돈을 다운페이로 그리고 TD의 모기지 $500,000를 받아서 해서 $1,000,000 집을 샀다면 TD는 본의 아니게 범죄에 가담하게 된 것입니다. 그러기에 렌더들은 다운페이 돈이 문제 없는 돈이라는 것을 확인하려고 하는 것이죠.

 

다운페이 하려는 돈이 한국 여러 은행에, 일부는 적금으로, 일부는 주식에, 있는 상황이라면 집을 사시기 전 넉넉히 3개월 전에 한 계좌로 미리 옮겨 놓으시길 추천합니다. 만약 적금이나 주식에서 수익을 조금이라도 더 내신다고 마지막 순간까지 기다리신다면 서류준비가 매우 복잡해지실 수도 있습니다. 적금, 주식 각각의 계좌 거래 내역, 그리고 해지 내역등을 모두 준비하셔야 하기 때문입니다.

 

4.집

한국에서의 부동산과 캐나다에서의 부동산은 거래하는 방식도 다르고 집을 보는 기준도 다른 부분들이 많이 있습니다. 집을 사고자 하는 지역을 잘 아는 리얼터와 시장가격에서 너무 벗어나지 않는 선에서 집을 사면 렌더가 하는 house appraisal 주택 감정은 문제 없으실 것입니다.

 

마지막으로  Non-Resident Speculation Tax (NRST) 영주권자 또는 시민권자가 아닌 사람이 GTA에 집을 살 경우 내셔야하는 15% 세금을 언급 안 할 수가 없습니다. 언제나 세금을 이해하시고 자금 계획하시길 바랍니다. 

 

준비만 잘 하신다면 한국수입으로 캐나다 집사는 데에 큰 문제가 없으실 것이라 생각합니다.

 

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